7這樣因應房地合一實價課稅
繼奢侈稅後，最令房地產買家關注的，就是房地合一實價課稅。
房地合一實價課稅到底是什麼？土地貸款又會讓房產擁有人帶來什麼樣的影響？一旦實施，又要如何因應？
在此，我們為讀者朋友們做一個簡單的說明。
快速了解房地合一實價課稅
什麼叫做房地合一實價課稅？
簡單來講就是加稅。
我們現在賣掉房子時，所課的有兩種：
(1)依照土地公告現值繳的土地增值稅及。
(2)依照房屋評定現值所課的財產交易所得稅。
上述兩項稅，土地增值稅單獨課徵，土地貸款在房屋轉移時就會繳掉，而財產交易所得稅則會併入當年度個人綜合所得稅中。
所以，也可以說是房屋、土地分開課徵。而房地合一實價課稅，則是完全按照買賣價格來課稅，正因為買賣價格已經包含房屋和土地了，所以叫房地合一實價課稅。
實施房地合一實價課稅，對投資客影響大嗎？
仔細看至截稿為止，政府擬訂的房地合一實價課稅規則，先不說它的免除條款（自用一戶，二十萬以內免課），即使被課到稅，也只針對你有賺到錢的部份課稅（奢侈稅就不是這樣了），而且所課的稅金也只比以前多一些，對投資客而言，只是成本增加了。
再者，如果房地合一實價課稅通過上路，奢侈稅跟著退場，對於投資人而言，不必等兩年，也是一項利多！
如果從上述的情況來分析，房地合一實價課稅對中古屋實質影響不大，真正有影響的是投資土地的人，因為以前土地買賣只要繳土地增值稅，投資農地的甚至不用課稅，若是房地合一實價課稅通過，買賣就要實價課稅，這就差很多了。
實施房地合一實價課稅，房價會下跌嗎？
看到這裡，讀者可能會問：「投資客，不管說什麼都認為是利多，反正房價都不會跌了。」
真的如此嗎？
其實，在房地合一實價課稅的討論期間，影響最大的就是對於買盤的信心：本來要買的人開始觀望，期待房價是不是會跌，等跌再來撿便宜！
這類人士，通常對政策實質影響並不是很敏銳，反正消息怎麼說覺得有道理就OK了。但是，如果觀察新聞媒體，不難發現，現在喊跌的人，除了學者外，大都是仲介身份的人在喊跌，這是為什麼？
道理很簡單，因為現在打房氣氛濃厚，房地產合一實價課稅也是因此而來，所以造成買方觀望，而屋主永遠都不會因為政策喊一喊就立刻降價，所以市場成交量立即萎縮得很厲害，這樣仲介就慘了，沒成交沒飯吃。所以仲介必須上電視喊跌，尤其是有知名度的仲介，配合目前的打房氣氛，上電視大聲說跌價，這樣才會讓每個屋主都看到。
假如屋主因此受到驚嚇，真的怕到的話，那我要告訴各位，房價還真的會跌呢，不過前提是屋主要這麼好嚇，所以買方更觀望，而屋主一直不降價。
你問我這種狀況會持續到什麼時候？
我們認為，在房地合一實價課稅還沒有確定以前都會這個樣子。
記得奢偧稅在討論發佈前，房市同樣一片恐慌，買方停滯不前，賣方死也不降價，造成量縮價穩。但發佈後，市場供給減少，買方開始出現在市場，本來是想買便宜的房子，本來是想接手恐慌性賣盤，結果賣方依然高姿態，買方才突然醒悟台灣人真的很有錢。
為什麼會這樣呢？
原因在於，二○○八年的金融海嘯，早就把實力不夠的屋主掃得一乾二淨，後來承接的買方，都是二○○九年遺產稅大降至百分之十的富人，他們將錢拿回來台灣買土地買房子，當然不會輕易賣房。
所以，房地合一實價課稅影響大嗎？
我們認為，「討論期間」才是最大的殺傷力，土地貸款當討論後開始執行，就沒殺傷力，而會被課到稅的屋主，如果願意研究，還是有機會找到合法避稅的方法。
經驗分享
‧房地合一實價課稅已經包含房屋和土地兩種稅價。
‧即使實施房地合一稅之後，還是可以找到合法避稅的方法。
8這樣思考，避免買到被拆的違建！
近來台北市對頂樓加蓋開始雷厲風行的嚴格執行拆除作業，原因就是因為頂樓加蓋隔套發生火災，引起公安問題，頂樓加蓋其實就是違建的一種。
什麼叫做違建？簡單來說，只要是和「建物測量成果圖」不一樣就是違建了，至於拿到建物測量成果圖也不難，走一趟地政所，就可以申請得到。
什麼樣的違建拆除機率是比較低的呢？基本上，在室內的違建比較不會被拆。什麼樣的違建是室內違建？舉個例子來說：挑高夾層屋，就是某一個時期最夯的室內違建。
除了室內的違建外，室外的違建有哪些是不容易被拆的呢？在此，歸納出兩大種類，供讀者朋友們參考。
第一：民國八十三年十二月三十一日（包含十二月三十一日）以前的既存違建。這類違建屬於即報緩拆，只要不妨害鄰居或造成鄰居危害，基本上都是緩拆（被拆的機率很低），這種違建投資風險會較低。
第二：左右鄰居都是違建，而且違建都是八十四年後蓋的。
一位朋友在新北市買了一戶公寓，因為室內坪數很小，頂多只能隔二房，可是，當他站在後陽臺時，發現左鄰右舍的後陽臺整個都建出去了，只有他這間凹進去。最有趣的是，朋友買的是三樓，樓下二樓卻已經建出去了，而且還留好排水管道給朋友了，這簡直告訴朋友：「我們都蓋出去了，你還在等什麼？大家一起變三房吧！」
類似這樣的情形，因為大家都建出去了，違建就比較不容易被拆，不然就是要拆，大家一起拆！
除了上述兩點外，由於公權力的執行，在此也要告訴讀者朋友們一個思考的大方向：如果，違件沒有引起公安問題或損鄰，這樣子被拆的機率會比較小。
經驗分享
‧民國八十三年十二月三十一日（包含十二月三十一日）以前的既存違建，屬於即報緩拆。
‧左右鄰居都是違建，比較不容易被拆。
‧違件沒有引起公安問題或損鄰，被拆的機率會比較小。
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